客户毁约不买房，业主支付中介费13万元

2010年6月29日，广州市中级人民法院判决驳回业主曹先生撤销原审判决的上诉请求，维持原判。该案已经于2010年8月24日向越秀区人民法院申请强制执行。

      2007年12月28日，业主曹先生在广州市某房地产代理有限公司居间下，与买方李小姐签订了房地产买卖合约，约定曹先生将位于广州市越秀区环市中路的三层写字楼出售给李小姐，物业成交价为13500000元。李小姐采取按揭方式付款，签订日交纳定金50万元，首期款为400万元，余款通过按揭借款支付。合同约定，如按揭不成，卖方退还定金给买方，合同终止。该房屋买卖合同上有该中介公司作为经纪方，有业务员签字，但因合同版本系业主方提供，所以无任何有关中介费的条款。同日，业主曹先生向该中介公司签署《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，确认中介公司成功为其出售房屋，并同意支付中介费13万元。买方李小姐同意支付中介服务费10万元。

    合同签订后，买方李小姐向业主曹先生支付了50万元定金。双方通过中介公司推荐的按揭公司办理按揭手续，并已递交贷款资料，签署了有关文件。据该中介公司称，开始银行不同意贷款申请额，后来同意贷款，但买家因难以筹措首期款，就放弃购买，并取回按揭材料。买家称因贷款未获批准，所以合同终止。买家据此要求业主曹先生退还定金及其利息，并将曹先生起诉只越秀区人民法院。据该院判决书得知，买方未举证证明系贷款不成，合同可以终止，卖方也未能举证证明系买方违约（中介作为证人为业主作证，证明买家违约，但因中介称听按揭公司说，买家不买取回贷款资料，法院认为该证据属于传来证据，证明力弱，不予采信）。但业主自行同意退还定金给买方。最后法院据双方合意，判决业主退还50万元定金给买方了。

    中介方得知买卖双方解决了纠纷后，向业主曹先生了解案件结果，他不告诉中介公司。中介公司要求其支付中介费，他推托不予支付。2008年6月2日，中介公司委托王律师代理诉讼，要求曹先生支付中介服务费及其利息。同日在越秀区法院立案。2008年7月9日，该案开庭。庭审中，被告曹先生的代理律师称由于贷款不成，所以合同终止，同时买卖双方同意解除合同，所以最终房屋未过户，房产未成功出售，所以无需支付中介费。中介费确认书的“成功出售”应当理解为房产过户，房产未过户，则居间不成功，所以中介无权收取中介费。王律师认为，买卖合同与居间合同属于不同的法律关系，买卖双方解除了买卖合同，但是中介方并与卖方解除居间合同。根据中介方确认书，中介方促成买卖双方签订了房屋买卖合同，则属于居间成功，卖方已经同意支付中介服务费，则卖方应当履行居间合同义务，支付中介方。至于买卖合同，卖方认为买方违约，完全可以追究买方违约责任，没收买家的50万元定金，用以弥补中介方的损失，但卖方自愿放弃了定金，其损失不应由中介方承担。

      2008年7月23日，广州市越秀区人民法院判决曹先生在判决生效之日起10日内向广州市某房地产代理有限公司支付中介服务费13万元，并承担全部2900元诉讼费。

   此外，2008年9月左右，中介公司委托王律师起诉客户李小姐，要求按照约定支付10万中介服务费，该案经越秀区人民法院调解，李小姐当法官面支付6.5万现金结案。

   王律师评析：本案中的房屋之所以没有过户，真实原因是买方无法筹集近400万的首期款，放弃购买。为此，业主将客户起诉到法院，后双方和解，业主同意返回50万定金給客户。

       中介公司因签约时业主带了律师陪同签约，律师自行草拟了买卖合同，该合同中无有关中介服务费支付的内容，但业主和客户均签署了中介佣金确认书。我方据此要求其支付中介服务费。无论是业主还是客户，均据合同约定认为贷款不成，导致买卖合同解除，且认为在贷款时向银行提供了虚假的房屋买卖合同（将成交价由13500000提高为1600万，目的是为了多贷款，中介公司的职员在该协议上签名了），导致贷款不成。我方认为，两被告均无举证证明银行不同意贷款，相反，银行是同意贷款的，是客户自行取回贷款资料；银行并非根据买卖合同的成交价作为是否贷款的凭据，而是根据其自行评估的房屋价格决定是否贷款。业主曹先生认为自己最冤，自己无违约，为何仍然要支付中介服务费？我方认为，既然房屋买卖合同已经签订，视为中介公司居间成功，业主就应按照佣金确认书支付中介服务费；本案中，买方违约，业主本来可以要求买方返回双倍定金共100万元，净赚50万元，但是业主放弃自己的权利，只要求返回定金本金50万元，却不能因此要求中介公司牺牲13万元中介服务费。如果当初业主维护自己的权利，得到50万元的定金罚款，减除13万元中介服务费的支出，仍然可以得到50万元－13万元＝37万元的净赔偿。可见，业主的处境是其自身造成的。根据一、二审法院的判决理由和结果可以看出，法院是支持了我方的理由。

   启示：业主和客户解除买卖合同，除非中介存在过错，原则上中介服务费是应当支付的，在解除合同的时候应当约定该中介服务费的承担方，否则做好人可能害了自己。如果双方无法协商中介服务费的承担问题，守约方可以考虑追索违约方的违约责任。